Una de cada cinco nuevas hipotecas ya son para mejorar las condiciones

Una de cada cinco nuevas hipotecas ya son para mejorar las condiciones

Octubre 2023. Peso de las hipotecas para mejorar las condiciones

[Porcentaje de subrogaciones y nuevas firmas en las operaciones hipotecarias]

Cada vez más consumidores deciden cambiar su hipoteca para mejorar las condiciones, a pesar de la contracción de nuevos préstamos para la compra de vivienda. El cambio de entidad financiera para mejorar las condiciones de los préstamos representó el 20,1% de las operaciones firmadas con idealista/hipotecas en octubre, volviendo a los máximos de la serie histórica registrados el pasado mes de agosto.

Según el último informe del bróker hipotecario de idealista, en este dato se incluyen tanto las subrogaciones hipotecarias como la cancelación de préstamos y la formalización de unos nuevos, y ya suponen una de cada cinco nuevas operaciones que se firman. Así, su peso triplica al de las hipotecas destinadas a la compra de segundas residencias o a las que protagonizan los extranjeros para adquirir inmuebles en España, que suponen menos de un 7% en ambos casos. No obstante, la mayor parte de las hipotecas sigue destinada a la compra de una vivienda habitual, con dos de cada tres firmas.

Según idealista/hipotecas, la mayoría de los bancos no están apostando por la subrogación, sino por cancelar la hipoteca anterior y constituir una nueva. Esta fórmula tiene un coste reducido para el cliente (la comisión por la cancelación del préstamo inicial, si la hubiere) y permite al banco evitar el riesgo de contraoferta.

Y es que, a la hora de hacer una subrogación, el banco que quiere captar al cliente debe emitir una oferta formal, remitírsela a la entidad que tiene concedida la hipoteca y esperar un plazo por si ésta decide hacer una contraoferta. En cambio, si la operación se realiza mediante una nueva hipoteca, los tiempos son más reducidos: basta con cerrar la negociación con el cliente, que acuda al notario para resolver dudas y repasar las condiciones del préstamo (resumidas en la llamada FEIN, Ficha Europea de Información Normalizada, que tiene carácter vinculante para la entidad) y esperar 10 días para proceder a la firma.

En cuanto al tipo de hipoteca más frecuente, hay prácticamente un empate entre las mixtas y las fijas, que han representado un 46% y un 47% del mercado, respectivamente. En cambio, los préstamos a un tipo de interés variable apenas han supuesto un 6% del total. Un año antes, las hipotecas mixtas tan solo representaban el 15% del mercado, tres veces menos que actualmente.

En el caso concreto de las hipotecas para mejorar condiciones, el tipo mixto es el gran protagonista. En los últimos dos trimestres, más de la mitad de las operaciones de cambio de préstamo de entidad se han firmado con un interés mixto, que establece un tramo fijo en los primeros años (3, 5, 10... dependiendo de la oferta y la entidad) para luego pasar a uno variable (diferencial + euríbor).

Volviendo a los datos de octubre, idealista/hipotecas apuntan a que más de la mitad de los nuevos préstamos en los que ha intermediado el bróker son de un importe equivalente a entre el 70% y el 80% del valor de las viviendas, en línea con la horquilla máxima de financiación que establecen los bancos. No obstante, casi un 17% de las operaciones se han formalizado con un LTV de entre el 80% y el 90%, mientras que las que se encuentran entre el 90% y el 100% son residuales (apenas suponen un 0,6% del total). En el lado contrario, solo el 7% de las operaciones establecen una financiación inferior al 50% del valor del inmueble.

En cuanto a los importes de las hipotecas, la horquilla más habitual es entre 100.000 y 200.000 euros (51,9% del total). Las siguientes cifras más comunes son hasta 100.000 euros (21,3%) y entre 200.000 y 300.000 euros (17,5%). En el décimo mes del año, la hipoteca media se ha situado en 167.244 euros, mientras que el precio de compra se ha quedado al borde de 244.000 euros, con bajadas cercanas al 7% interanual en ambos casos.

El perfil medio de los nuevos hipotecados es el de un hogar con una renta media de 4.683 euros, un ahorro de unos 62.000 euros, unos titulares con 40 años de edad y un ratio de endeudamiento del 23%, muy por debajo del límite que recomiendan los expertos (que la cuota del préstamo suponga entre un 30% y un 35% de los ingresos como mucho). La inmensa mayoría son asalariados (78%), seguidos de funcionarios (14,2%), autónomo (6,8%) y pensionistas (1%), y tienen entre 35 y 45 años (43,5%), siendo la franja de edad de entre 25 y 35 años la segunda más destacada (27,2%).